Türkiye’de Konut Sektöründe Ne Oluyor? Satıcı Çok, Alıcı Yok
Türkiye’de emlak sektöründe bir süredir ciddi bir sıkışıklık ve daralma yaşanıyor.
Fiyatlar yükseliyor ama vatandaşın alım gücü de aynı oranda ve aynı hızda artmıyor. Satışlar yavaşladı. Özellikle ikinci elde eski hareketliliği görmek zor. Reel fiyatlarda da gerileme var.
Peki sahada ne görüyoruz?
Her taraf satılık ev ilanlarıyla dolu. Satıcı çok, alıcı pek yok…
İlan sitelerine baktığınızda aynı bölgede, benzer özelliklerde çok sayıda konutun satışta olduğunu görüyorsunuz
Mülk sahibi alıcı bekliyor, emlakçı müşteri arıyor.
Buna karşılık gerçek alıcı bulmak eskisi kadar kolay olmuyor.
Bunları yan yana koyunca insan ister istemez soruyor: Peki piyasada ne değişti?
Bence önemli değişim, ilanlardaki beklentiyle alıcının ödeyebileceği rakam arasındaki farkta görülüyor.
Bir ev 5 milyon liraya ilana çıkıyor. Ev sahibi, “Benim evim bu eder” diyor. Alıcı geliyor, bakıyor, hesap yapıyor ve o parayı vermiyor. Sonra bekleme, telefonlar ve pazarlık başlıyor. Rakam aşağı geliyor ve satış gerçekleşiyor.
Gerçek fiyat da o zaman ortaya çıkıyor.
Sahada alıcının daha temkinli olduğunu görüyoruz
Eskisi gibi bir eve bakıp hemen karar vermiyor.
Aynı bölgede alternatiflere bakıyor, fiyatları karşılaştırıyor, bütçesini zorluyor mu diye düşünüyor.
Satıcı da artık şunu daha fazla görmek zorunda: Yüksek fiyat yazmak başka, o fiyata alıcı bulmak başka.
İşte burada emlakçının sorumluluğu başlıyor.
Emlakçı sadece ilanı hazırlayıp internete koyan kişi değil. Satıcıya piyasanın gerçeklerini anlatmalı. Müşterinin duymak istediği rakamı söylemek kolay; gerçekten satılabilecek fiyatı söylemek zordur. Gerçek Emlakçılık “Abi, senin ev 6 milyon eder” demek değildir. Zor olan, “Bu evin piyasası 5 milyon civarında, daha yukarı yazarsak satış uzar” diyebilmektir.
Hatta sırf portföy almak için gerçekçi olmayan fiyatı kabul etmemek gerekiyor. Çünkü satılmayacak bir fiyatla alınan ev aylarca ilanda kalıyor. Bu da ne ev sahibine yarıyor ne de emlakçıya...
Bence iyi emlakçılık biraz da burada başlıyor: Müşteriyi memnun etmek değil, ona piyasanın gerçeğini söylemek.
Hoşuna gitmese bile.
Elbette bu tabloyu sadece faizle veya krediyle açıklayamayız.
Vatandaşın geliri ortada. Krediye ulaşmak kolay değil.
Faizlerin seviyesi belli. Konut arzı da işin cabası...
Bir de geçmişten gelen fiyat beklentileri var.
Konut, uzun yıllar boyunca sadece barınma ihtiyacı değil, güvenli bir yatırım olarak görüldü. Bu nedenle bazı ev sahipleri geçmişteki fiyat artışlarını bugüne taşımak istiyor. “Komşum geçen yıl şu fiyata sattı, benimki de o kadar eder” hesabı ise her zaman tutmuyor.
Çünkü piyasa geçmiş fiyatlara göre değil, bugünkü alıcıya göre şekilleniyor.
Bu yüzden piyasayı anlamak için ilanlara değil, gerçekleşen satışlara bakmak lazım.
Kaç konut satıldı? Hangi fiyattan satıldı? Ne kadar sürede alıcı bulundu?
Çünkü ilandaki rakam bir beklentidir. Gerçek fiyat ise satış gerçekleştiğinde ortaya çıkar.
Kiralık konut meselesine bakacak olursak, okullar açıldı, yeni eğitim-öğretim dönemi başladı. Tayinler bitti. Herkes evine, ocağına yerleşti. Kış aylarına doğru ilerliyoruz. Kiralık konut piyasasındaki hareketliliğin önemli bölümü geride kaldı.
Bundan sonraki dönemde bazı bölgelerde kiracı bulmak daha fazla zaman alabilir.
Aynı durum satış piyasası için de geçerli.
Bu nedenle mülk sahiplerinin fiyatlarını bugünün piyasa şartlarını dikkate alarak yeniden değerlendirmekte fayda var.
Unutmayalım: Emlak sektöründe fiyatı mülk sahipleri değil, piyasanın gerçekleri ve müşteri belirler.
Selam ve saygıyla...
Yaşar DURMAZ
Kocaeli Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı
|
